Há viagens em que se quer uma casa. Há outras em que se quer um hotel. As melhores pedem as duas coisas ao mesmo tempo.
É nesse intervalo, entre a casa alugada por aplicativo e o quarto de hotel convencional, que uma categoria de hospedagem vem se firmando. Os chamados condo-hotéis (unidades residenciais operadas com os padrões de uma rede hoteleira) ganharam tração justamente onde o modelo tradicional de Airbnb mostra suas limitações: estadias longas, famílias numerosas e destinos onde o serviço on-site faz diferença prática no dia a dia.
O movimento é mais visível em resorts de montanha, ilhas como Havaí e Caribe, e áreas remotas próximas a parques nacionais, onde hóspedes costumam permanecer uma semana ou mais num único endereço. Nesses cenários, o condo-hotel oferece o que o mercado vinha tratando como irreconciliável: o espaço e a sensação de pertencimento de uma casa, somados à estrutura de serviços de um hotel.
A consistência como diferencial real
“Aparthotéis e unidades com serviço oferecem mais consistência do que o Airbnb porque são geridos profissionalmente”, afirma Tay Belgeri, redatora de viagens da TravelAwaits. “O Airbnb varia muito mais em termos de gestão, o que muda a experiência a cada reserva.”
Um Airbnb pode ser excelente em diversos aspectos, mas um condo-hotel normalmente garante um padrão, do design de interiores aos serviços culturais, gastronômicos e recreativos disponíveis aos hóspedes. Há também a segurança de saber que, se algo falhar (um ar-condicionado quebrado, um Wi-Fi instável), existe alguém no local para resolver de imediato, sem depender da resposta de um anfitrião à distância.
Não são só os hóspedes que se beneficiam
Unidades residenciais operadas sob o padrão de uma marca hoteleira também representam oportunidade de investimento para proprietários individuais, que podem inserir o imóvel num pool de locação quando estão ausentes e gerar receita adicional.
“Esses empreendimentos combinam hospitalidade hoteleira com propriedade residencial privada, atendendo a um público que busca exclusividade, conveniência e potencial de investimento em localizações privilegiadas”, descreve o colaborador da Forbes Daniel Berman.
Segundo Berman, compradores mais exigentes já não procuram apenas uma casa ou uma estadia de hotel: querem experiências com curadoria, amenidades de alto padrão e o prestígio de possuir uma residência de marca dentro de um empreendimento de referência global. Os benefícios, nesse caso, se repetem tanto para proprietários quanto para hóspedes: concierge, serviço de limpeza e segurança, itens que não fazem parte do padrão de um Airbnb comum.
Amenidades que ampliam a experiência
Outro ponto a favor dos condo-hotéis, especialmente em destinos de resort, é o acesso a estrutura recreativa completa: academia, piscina, spa e outras atividades. A rede Aqua-Aston, com propriedades espalhadas pelas ilhas havaianas, mantém uma programação cultural regular que inclui aulas de hula, confecção de lei, ukulele, tecelagem e feiras semanais de artesanato local, além de aulas de yoga e treino físico.
Essas ofertas são comuns em resorts tradicionais das ilhas, mas a possibilidade de viagens multigeracionais contarem com unidades de múltiplos quartos, cozinha completa e lavanderia, somadas aos serviços de hotel, cria uma combinação que uma locação tradicional via Airbnb dificilmente reproduz.
A questão regulatória como variável a favor dos condo-hotéis
Outro fator relevante é o ambiente regulatório. Com cidades como Amsterdã, Barcelona, Nova York e São Francisco restringindo a operação de locações de temporada por seus efeitos sobre o mercado imobiliário local, os condo-hotéis não contribuem para esse problema, já que operações hoteleiras seguem regras de zoneamento específicas. Para muitos viajantes, isso traz certo alívio de não estar alimentando uma distorção urbana.
Belgeri relata já ter visto situações em que amigos se hospedaram, sem saber, em Airbnbs ilegais dentro de bairros de certos destinos internacionais. A professora Sandy Chen, da Patton College of Education da Ohio University, observa uma demanda crescente por “viver como local”, mas nota que os hotéis vêm tornando suas ofertas relevantes o suficiente para atender a esse desejo. “Em vez de um substituir o outro, o mercado se segmentou”, diz Chen. “Hoje, o viajante não recorre automaticamente ao hotel. Em vez disso, escolhe conforme o propósito da viagem.”
Como as marcas de condo-hotel estão se aproximando do universo das locações
No início do ano, a Aqua-Aston firmou uma nova parceria de distribuição com Airbnb e Hopper, colocando dezenas de suas propriedades estilo resort diante de milhões de usuários dessas plataformas.
A popularidade de plataformas como Airbnb e Vrbo amplia a escala de marcas como a Aqua-Aston, que disputa espaço com hotéis tradicionais em destinos onde demanda e concorrência são igualmente altas.
Atualmente, apenas algumas propriedades da Aqua-Aston estão disponíveis via Airbnb, como Aston Waikiki Beach Tower, Ilikai Hotel & Luxury Suites e Aqua Palms Waikiki, em Oahu, e Aston Kaanapali Shores, em Maui. A meta é incluir toda a rede em Airbnb e Vrbo até abril do próximo ano.
Também disponível no Airbnb está o Espacio The Jewel of Waikiki, propriedade all-inclusive de altíssimo padrão que se encaixa na categoria Airbnb Luxe. Com apenas nove suítes, cada uma ocupando um andar inteiro, o empreendimento garante privacidade máxima aos hóspedes e integra o consórcio The Leading Hotels of the World, selo que reforça seu padrão de serviço.
Em Espacio, refeições, serviço de limpeza e atendimento de butler estão incluídos, com cozinhas completas, hidromassagem na varanda e amenidades de frente para o mar. A parceria com a Hopper, segundo os especialistas, aproxima o inventário da Aqua-Aston de um público mais jovem e tecnológico, parcela que tende a valorizar amenidades hoteleiras tradicionais mesmo em viagens de lazer.
“Em áreas de resort, o viajante busca conforto, acessibilidade e conveniência”, diz Belgeri. “Tendem a optar por um aparthotel ou unidade com serviço em vez de um Airbnb se houver boa localização, suporte de concierge e diferenciais como limpeza diária. Querem uma hospedagem mais prática, que permita aproveitar as amenidades e a localização mais rápido.” Kien Lam, do site Where and Wander, observa que interações remotas com anfitriões e equipe aumentam a complexidade de reservar um Airbnb, cujo custo também subiu nos últimos anos. Por isso, diz, tem recorrido mais a plataformas de reserva tradicionais, sobretudo pela possibilidade de acumular status elite.
Pontos de fidelidade, vantagens e benefícios de cartão
Condo-hotéis ou casas de temporada vinculados a redes hoteleiras às vezes oferecem vantagens equivalentes. A East West Hospitality, que administra propriedades em diversos destinos de montanha e praia, opera algumas unidades no topo do Park Hyatt Beaver Creek. Embora não façam parte formal do hotel, os hóspedes têm acesso total às amenidades do resort, piscinas, spa, academia, além de poder lançar despesas nos restaurantes, elegíveis para pontos do World of Hyatt.
Há também o capítulo dos cartões de crédito. Seja uma residência isolada ou uma unidade de serviço vinculada a um portfólio maior, como a Aqua-Aston, há boas notícias no horizonte para portadores de cartão. O Platinum Card da American Express agora permite usar o crédito anual de hospedagem de 600 dólares em propriedades Airbnb Luxe, aproximando ainda mais hotel e locação de alto padrão. Qualquer reserva feita pelo portal de viagens da American Express também acumula pontos Membership Rewards, a uma taxa de cinco pontos por dólar gasto.
American Express e Airbnb lançaram ainda um benefício adicional para portadores do Platinum: 250 dólares em créditos para Airbnb Experiences, usáveis em passeios e atividades reservados pela plataforma de viagens. Delta SkyMiles (uma milha por dólar gasto) e Qantas Frequent Flyer (um ponto por dólar australiano) também recompensam reservas no Airbnb.
A Chase, por sua vez, incorporou casas de temporada com curadoria da Plum Guide ao The Edit, seu portal de viagens voltado a hospedagem de alto padrão. Portadores dos cartões Sapphire Reserve e J.P. Morgan Reserve já contam com 500 dólares em créditos anuais para esse portfólio; a partir do próximo ano, clientes Sapphire Reserve for Business terão até 1.000 dólares em créditos anuais (limite de 250 dólares por estadia). Ao reservar uma propriedade de temporada, clientes elegíveis ainda recebem 150 dólares em crédito para uso durante a estadia, válido para chef particular, transporte ao aeroporto, check-in antecipado e check-out tardio.
Associação de marca como símbolo de status
Para Berman, qualquer tipo de associação com uma marca hoteleira é relevante. Além de sinalizar um padrão de qualidade ao consumidor, confere também um símbolo de status ao proprietário dentro de determinado mercado. Possuir uma unidade no topo do Park Hyatt Beaver Creek, ou em um dos andares mais altos da Aqua-Aston Waikiki Tower, acima da maior parte dos prédios vizinhos, pode se tornar motivo de orgulho tanto para o investidor quanto para o hóspede eventual.
“Hotéis oferecem serviço padronizado e suporte de equipe, estabelecendo expectativas consistentes entre propriedades”, diz Chen. “O hóspede sabe o que vai encontrar. Já o Airbnb varia muito mais: a experiência pode ser mais pessoal e residencial, mas depende fortemente do anfitrião individual.”
Outras marcas de hospitalidade também entraram nesse movimento, com opções como Homes & Villas by Marriott Bonvoy, Homes & Hideaways by World of Hyatt e Hotel Residences and Apartments by Hilton, todas concedendo pontos de fidelidade por estadia. A associação de marca, especialmente em destinos mais remotos, funciona como garantia de qualidade.
As necessidades do viajante mudam conforme o destino e a companhia, o que abre espaço para que os dois formatos coexistam sem concorrência direta. Belgeri recomenda que, ao se aventurar em território desconhecido, com idioma e códigos culturais diferentes, o viajante opte por um apartamento com serviço ou aparthotel: lidar com imprevistos num Airbnb no exterior pode se tornar bem mais estressante diante de barreiras de língua e cultura. Muitos viajantes preferem resolver tudo por conta própria, mas isso consome tempo e energia que poderiam estar investidos na própria viagem. Quando o concierge resolve um problema na cozinha ou garante a mesa na primeira fila de um luau, a estadia ganha um contorno de tranquilidade que nenhuma locação independente costuma oferecer.
A casa dá o espaço; o hotel dá alguém do outro lado do telefone. Nos destinos onde se fica uma semana inteira, o melhor endereço é o que oferece as duas coisas e não obriga a escolher.
Gabriel Silveirado, para a WAYFARER.
