Há bairros que se vendem pela vista. A Mareterra se vende pela escassez. Construído sobre 15 acres conquistados ao Mediterrâneo, o distrito mais novo de Mônaco esgotou seus 130 apartamentos e vilas antes mesmo de ser concluído, em dezembro de 2024. O que restou depois foi um fenômeno de revenda que reescreveu, mais de uma vez, o teto do que se considera possível pagar por um endereço.
Durante o fim de semana do Grande Prêmio de Fórmula 1, turistas caminham pelas praças à beira-mar sob o Le Renzo, torre residencial de 17 andares assinada pelo arquiteto italiano Renzo Piano, vencedor do Pritzker. O desenho evoca um casco fragmentado emergindo de um estaleiro. Dali, a vista alcança superiates ancorados na baía. “Tem pelo menos um bilhão de dólares em iates só na baía”, diz Bernard D’Alessandri, secretário-geral do Iate Clube de Mônaco. “E outro bilhão aqui no porto.”
Mas o que se gasta em embarcações é modesto perto do que se paga por metro quadrado na Mareterra. O projeto, que levou 11 anos e cerca de 2,3 bilhões de dólares para sair do papel, nasceu da ambição do príncipe Albert II e do investidor imobiliário Patrice Pastor, maior acionista do empreendimento. Desde o início, a exclusividade foi tratada como critério de projeto: cada comprador original passou por entrevista pessoal com Pastor e com Guy Thomas Levy-Soussan, diretor-geral da iniciativa. “Recusamos falar com intermediários”, disse Levy-Soussan à revista Robb Report em 2023. “Se você não consegue passar uma hora conosco ouvindo sobre o projeto, não temos interesse em que você more no edifício.”
Menos de dois anos depois da entrega, unidades originais já circulam no mercado secundário por valores substancialmente mais altos. Não há dados oficiais sobre o volume de revendas, dada a discrição que cerca o empreendimento, mas corretores locais mencionam apartamentos oferecidos a 12.900 dólares por pé quadrado, um prêmio de 33% sobre o preço pago pelos primeiros compradores. Um apartamento de 5.650 pés quadrados no Le Renzo está à venda por 73 milhões de dólares, quase o dobro do valor cobrado nas áreas mais nobres de Dubai. “Tivemos uma onda de clientes vindos de Dubai”, diz Silvio Piras, sócio-gerente da Piras Real Estate. “As pessoas querem casas novas, grandes e modernas.”
As vilas prometem números ainda mais extremos. Uma delas, com seis quartos e 41.700 pés quadrados, reúne sala de degustação de vinhos, piscinas interna e externa, spa, sauna, sala de massagem e cinema privado. “Essas vilas são tão grandes que estamos falando de mais de 200 milhões de euros como ponto de partida”, para unidades sem vista para o mar, diz Florian Valeri, fundador da corretora Barnes Valeri Agency. As sete vilas construídas diretamente sobre a costa, as únicas de Mônaco nessa condição, podem ultrapassar 290 milhões de dólares; outro corretor projeta cifras próximas de 350 milhões.
Compradores dispostos a esperar o tempo que for necessário não faltam. “Tenho um cliente que perguntou sobre as vilas da Mareterra, e por enquanto só há duas na segunda fileira”, diz a corretora Sufia Kiekbaeva, da Magrey & Sons Monaco. “Ele continua me perguntando se consigo achar algo na primeira linha.”
Apesar do sigilo, uma venda em particular já entrou para a história do mercado imobiliário global. Em abril, a Bloomberg revelou que o bilionário ucraniano Rinat Akhmetov havia comprado, em 2021, um apartamento de cinco andares e 21 cômodos no topo do Le Renzo por cerca de 550 milhões de dólares, o maior valor já pago por uma residência. O recorde anterior pertencia ao ex-bilionário Pan Sutong, que desembolsou 319 milhões de dólares por uma casa com vista para o campo de golfe de Deep Water Bay, em Hong Kong, em 2017. É também mais que o dobro dos 240 milhões pagos em 2019 pelo CEO da Citadel, Ken Griffin, por seu cobertura em Manhattan, ainda hoje a residência mais cara já vendida nos Estados Unidos. Akhmetov pagou cerca de 20.370 dólares por pé quadrado, praticamente o dobro do valor pago por Griffin e mais de três vezes a média de Mônaco, de 6.200 dólares por pé quadrado, já a mais alta do mundo.
Mônaco há muito atrai os mais ricos e famosos, de Winston Churchill a Ringo Starr, passando por Grace Kelly, a atriz de Hollywood que se tornou princesa monegasca. Com população menor que a de Hoboken, em Nova Jersey, o principado abriga hoje ao menos 29 bilionários, com fortuna conjunta de 167 bilhões de dólares, além de outros cinco membros do clube das treze cifras que investem na Mareterra ou mantêm segundas residências ali. Entre os vizinhos declarados de Akhmetov estão o bilionário britânico da indústria química James Ratcliffe e os rivais da Fórmula 1 Max Verstappen e Charles Leclerc, que ocupam lados opostos do Le Renzo.
Bilionários representam cerca de 0,07% dos 38.857 residentes de Mônaco, proporção que faz do principado o território com mais bilionários per capita do mundo: um a cada 1.340 habitantes, à frente da estação de esqui suíça de Gstaad e das Ilhas Cayman. E a tendência é de crescimento. No último ano, o fundador da Checkout.com, Guillaume Pousaz, e os incorporadores britânicos Richard e Ian Livingstone se mudaram para o pequeno Estado. “A Mareterra chegou no momento certo, porque investidores internacionais buscam estabilidade, segurança e valor de longo prazo”, diz Ludmilla Raconnat Le Goff, delegada do governo monegasco para atratividade. “Mônaco não é só para quem quer viver a melhor vida no cassino. É também para quem quer viver de forma discreta e segura.”
A segurança é tamanha que até bilionários usam transporte público. “Peguei o ônibus e vi Sir Philip Green nele”, lembra Russell Crump, corretor de iates, referindo-se ao bilionário britânico do varejo cuja família mora em Mônaco.
Filho de Grace Kelly e do príncipe Rainier III, Albert II começou a desenhar a expansão de Mônaco pouco depois de assumir o trono, em 2005. Seu pai havia liderado a última grande ampliação territorial nos anos 1970, com a construção do bairro de Fontvieille sobre terreno aterrado. Diferentemente do pai, Albert imaginou um distrito de vocação sustentável erguido sobre o mar. A ideia foi abandonada em 2009, em meio à crise financeira global e à resistência de ambientalistas, e retomada em 2013 sob o nome Mareterra, fusão dos termos latinos para mar e terra. O plano ampliaria o território do principado em 3%, cerca de 15 acres a mais.
A empreitada exigiu capital privado em escala pouco comum. Em 2015, o governo firmou concessão com a SAM L’Anse du Portier para erguer o bairro em parceria com a divisão de obras públicas da Bouygues, gigante francesa de engenharia controlada pelos bilionários Martin e Olivier Bouygues. Pelo acordo, os investidores arcariam com todo o financiamento e ficariam com os lucros, descontados os impostos sobre as vendas e um pagamento único de 460 milhões de dólares ao Estado. Diferentemente de outros empreendimentos monegascos, nenhuma unidade da Mareterra foi reservada a cidadãos locais: tudo foi vendido em mercado livre.
Patrice Pastor, herdeiro de uma dinastia imobiliária monegasca que remonta a 1880, entrou com a maior fatia individual, 26% do capital. A família, hoje dividida em vários ramos, é dona de cerca de 15% de todo o estoque residencial de Mônaco. Outros investidores incluem a família Casiraghi, com 10,5%, ligada à realeza monegasca desde o casamento de Stefano Casiraghi com a princesa Caroline nos anos 1980, além do magnata cazaque Bulat Utemuratov e os irmãos suíços Giammaria e Mario Germano Giuliani.
A obra começou pela proteção e realocação de espécies marinhas, seguida pela dragagem de sedimentos poluídos no leito do mar. Dezoito caixões de concreto, cada um com cerca de 26 metros de altura e 11 mil toneladas, foram fabricados em Marselha, rebocados pelo Mediterrâneo e instalados como base de um paredão submerso que sustenta os 15 acres de terra nova. As construções de torres, vilas, praças e jardins começaram em 2020 e terminaram seis meses antes do prazo previsto.
Os números financeiros confirmam a aposta. O empreendimento gerou mais de 6,6 bilhões de dólares em vendas, o suficiente para cobrir os custos de construção, um título de dívida de 1,2 bilhão de dólares e mais de 1,8 bilhão em impostos e pagamentos de concessão ao governo. Documentos financeiros protocolados em Luxemburgo por um dos investidores mostram lucro líquido de 3 bilhões de dólares até junho de 2025, distribuído entre os acionistas. “Quando você entrega algo de distinção genuína, o mercado responde à altura”, disse Utemuratov à Forbes. “Além do resultado financeiro, há uma satisfação real em ter apoiado um desenvolvimento que se tornou referência para Mônaco e a região.”
O bairro também reforçou o apelo do principado frente a rivais como Dubai, hoje mais exposta a tensões geopolíticas na região do Golfo. “Lá você não paga imposto e é fácil conseguir residência, dá pra abrir conta em três horas, enquanto aqui leva um mês”, diz Marilyn Schellino, diretora de vendas da corretora Miells Christie’s. “Mas aqui há estabilidade. Nunca teremos o Irã do outro lado do mar.”
